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9월 전국 아파트 입주 예정 물량이 1만 4천여 가구로, 6년여 만에 최저치를 기록했습니다. 이 숫자를 처음 접했을 때 솔직히 '예상보다 훨씬 심각하다'는 생각이 먼저 들었습니다. 가을 이사철이 시작되는 시점에 공급이 이렇게까지 줄어든다는 건, 전세와 월세 시장 모두 상당한 압박을 받게 될 가능성이 높습니다. 제가 직접 이사를 보류했던 경험을 바탕으로, 이 상황이 실제 생활에 어떤 영향을 미치는지 짚어보겠습니다.
(이미지 제공 : 픽사베이)
입주 절벽, 숫자로 확인된 현실
일반적으로 가을 이사철에는 입주 물량이 늘어난다고 알려져 있지만, 올해 9월은 정반대입니다. 부동산114 자료에 따르면 서울은 3천438가구, 경기도는 5천950가구, 인천은 고작 126가구가 입주 예정입니다(출처: 연합뉴스). 수도권 전체를 합쳐도 넉넉하지 않은 수준인데, 특히 인천의 126가구라는 숫자는 제가 보기에도 의아할 만큼 낮습니다.
지방 사정은 더 좋지 않습니다. 9월 지방 입주 예정 물량은 4천660가구로, 작년 같은 기간의 7천357가구에 비해 37%나 줄었습니다. 부산, 대구, 대전, 울산 등 주요 광역시의 공급이 일제히 위축된 결과입니다. 여기서 '입주 물량'이란 신규 아파트가 완공되어 실제 입주자가 들어올 수 있는 가구 수를 뜻합니다. 즉, 임대차 시장에 새로 공급되는 물건 자체가 이 수치만큼 줄어든다는 의미입니다.
주목할 단지로는 서울 서초구 방배동의 디에이치방배(3천64가구), 경기 부천시 소사구 송내동의 송내역푸르지오센트비엔(1천45가구), 경기 의정부시 신곡동의 e편한세상신곡시그니처뷰(815가구) 등이 있습니다. 수도권 입주 물량의 상당 부분을 이 세 단지가 떠받치고 있는 셈인데, 뒤집어 생각하면 이 단지들이 없었다면 수치는 더욱 처참했을 겁니다.
- 서울 입주 예정: 3천438가구 (디에이치방배 3천64가구 포함)
- 경기 입주 예정: 5천950가구 (송내역푸르지오센트비엔, e편한세상신곡시그니처뷰 등)
- 인천 입주 예정: 126가구 — 수도권 중 가장 심각한 공급 부족
- 지방 입주 예정: 4천660가구, 전년 동기 대비 37% 감소
전세 불안, 이사 포기한 이유가 있었습니다
부동산114 관계자는 "가을 이사철 진입 시점에 입주 물량이 크게 줄어 임대차 시장의 가격 민감도가 어느 때보다 커질 수 있다"고 밝혔습니다(출처: 부동산114). 여기서 '임대차 시장의 가격 민감도'란 공급이 조금만 줄어도 전세·월세 가격이 크게 튀어오르는 시장 특성을 말합니다. 수요는 그대로인데 공급이 빠지면 가격이 급등하는 구조입니다.
제 경험상 이건 이론이 아니라 실제 생활에서 그대로 체감됩니다. 저도 몇 년 전 이사를 진지하게 고민했던 적이 있습니다. 전세금 자체가 올랐고, 이삿짐센터 비용도 이전과 비교할 수 없을 만큼 올라 있었습니다. 계산해보니 이사를 가는 것보다 보증금을 조금 올려주고 재계약을 하는 편이 훨씬 이득이었습니다. 결국 이사를 접었고, 그 결정이 틀리지 않았다는 건 이후로도 계속 확인했습니다.
일반적으로 이사철은 봄방학 전후, 겨울방학 전후처럼 특정 시기에 몰린다고 알려져 있지만, 제가 체감하기로는 이미 이사철이라는 개념 자체가 흐릿해진 지 꽤 됐습니다. 이동 비용이 너무 높아지다 보니 2~3번 이사할 것을 1번으로 줄이는 흐름이 자연스럽게 자리를 잡았습니다. 그 결과로 전세 물건의 회전율(기존 세입자가 나가고 새 세입자가 들어오는 속도)도 함께 떨어졌고, 시장에 나오는 물건 수는 더욱 줄어드는 악순환이 반복되고 있습니다.
직주근접 붕괴, 그 다음에 오는 것들
전세와 월세 물량이 줄자 자연스럽게 매매로 눈을 돌리는 가구가 생깁니다. 저도 직접 부동산을 몇 곳 돌아다니며 매매 가능성을 알아본 적이 있는데, 매매 물건 자체는 많았습니다. 문제는 대출이었습니다. 담보인정비율(LTV)이나 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 탓에 실제로 손에 쥘 수 있는 대출 금액이 기대에 훨씬 못 미쳤습니다. 여기서 DSR이란 연간 소득 대비 갚아야 할 원금과 이자의 비율로, 이 비율이 높으면 대출 한도가 크게 줄어드는 구조입니다. 즉, 집을 사고 싶어도 살 수 없는 상황입니다.
그 다음 선택지는 더 저렴한 지역으로 이전하는 것입니다. 그런데 솔직히 이건 단순히 주거지를 옮기는 문제가 아닙니다. 직주근접(職住近接)이 깨지면 파급 효과가 생각보다 광범위합니다. 직주근접이란 직장과 주거지가 가까운 상태를 뜻하는데, 이것이 무너지면 출퇴근 시간이 늘어나고 교통비가 증가하며, 무엇보다 가족과 함께하는 시간이 줄어듭니다.
거기서 그치지 않습니다. 아이들이 있는 가정이라면 전학 문제가 따라붙습니다. 새 학교에서 교우 관계를 처음부터 다시 쌓아야 하는 건 어른이 감당하는 이사 비용과는 차원이 다른 스트레스입니다. 제가 보기에 이 문제는 결국 개별 가구의 고통에서 끝나지 않고 사회 전체의 비용으로 이어집니다. 임대차 안정화 정책이 실질적으로 작동하지 않는 한, 이 연쇄 반응은 계속될 가능성이 높습니다. 1세대 1주택자의 실거주 의무 강화 방향처럼 전세 물량을 줄이는 규제가 추가될수록 공급 감소는 더 빨라질 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 9월 아파트 입주 물량이 왜 이렇게 줄었나요?
A. 신규 아파트 인허가 및 착공이 수년 전부터 줄어든 영향이 지금 입주 시점에 반영되고 있습니다. 건설 원가 상승과 경기 침체로 인한 사업 지연도 복합적으로 작용했습니다. 6년여 만의 최저치라는 점에서 단기 현상이 아니라 구조적 공급 부족으로 봐야 합니다.
Q. 전세 물량이 줄면 월세도 같이 오르나요?
A. 일반적으로 전세 공급이 줄면 수요가 월세로 분산되어 월세 가격도 함께 오르는 경향이 있습니다. 임대차 시장은 전세와 월세가 서로 연동되어 있어, 한쪽이 불안해지면 다른 쪽도 영향을 받습니다. 부동산114도 이번 입주 물량 감소를 두고 수도권뿐 아니라 지방 전월세 가격 모두 불안해질 수 있다고 경고했습니다.
Q. 재계약이 이사보다 유리한 경우가 있나요?
A. 제 경험상, 이삿짐센터 비용, 부동산 중개 수수료, 새 전세 보증금 인상분을 합산하면 이사 총비용이 상당합니다. 보증금 인상 폭이 크지 않다면 재계약이 실질적으로 유리한 경우가 많습니다. 다만 현재 거주 환경의 만족도와 앞으로의 가격 상승 예상치를 함께 고려해야 합니다.
Q. DSR 규제 때문에 집 사기가 얼마나 어려워졌나요?
A. DSR(총부채원리금상환비율)은 연간 갚아야 할 모든 대출의 원금·이자 합계가 연 소득의 일정 비율을 넘지 못하게 제한하는 규제입니다. 소득이 높지 않으면 실제 받을 수 있는 대출 한도가 집값에 훨씬 못 미치는 경우가 많습니다. 매매 물건은 많아도 살 수 없는 역설적인 상황이 여기서 비롯됩니다.
Q. 지방으로 이사하면 비용을 아낄 수 있나요?
A. 주거 비용 자체는 줄어들 수 있지만, 교통비 증가와 출퇴근 시간 연장, 아이들 전학 문제 등 간접 비용도 반드시 계산에 넣어야 합니다. 직주근접이 깨지면 삶의 질이 떨어지고 장기적으로 가정 전체에 부담이 쌓일 수 있습니다. 단순히 전세금만 비교하면 손해를 보는 구조가 될 수 있습니다.
결 론
9월 입주 물량 급감은 단순한 통계가 아닙니다. 저도 이사를 포기하고 재계약을 선택했던 사람으로서, 이 숫자 뒤에 어떤 현실이 있는지 압니다. 공급이 줄면 가격이 오르고, 가격이 오르면 이동이 막히고, 이동이 막히면 다시 공급이 줄어드는 구조가 반복됩니다. 임대차 안정화 정책이 실질적으로 전세·월세 공급을 늘리는 방향으로 작동하지 않는 한, 이 흐름을 되돌리기는 쉽지 않아 보입니다.
당장 이사나 재계약을 앞두고 있다면, 이삿짐 비용·중개 수수료·보증금 인상분을 모두 합산해 재계약과 이사 중 어느 쪽이 실제로 유리한지 숫자로 먼저 비교해보는 것이 현실적인 첫걸음입니다. 그리고 지방 이전을 검토한다면 교통비와 출퇴근 시간까지 비용에 포함시켜 계산하는 것이 손해를 줄이는 방법이라고 생각합니다.
참고: 연합뉴스