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주변에 집 두 채를 가진 지인이 있는데, 요즘 그분 얼굴이 영 좋지 않습니다. 팔자니 세금이 무섭고, 버티자니 내년부터 바뀌는 종부세 계산이 머릿속에서 떠나질 않는다고 했습니다. 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안을 뜯어보면서 저도 그 고민이 어디서 오는 건지 비로소 실감했습니다. 겉으로는 '실거주자 보호'를 내세우지만, 실제 구조를 들여다보면 출구를 막아놓고 보유세와 양도세 양쪽에서 압박하는 형국입니다.
장기보유특별공제 폐지와 이중과세 압박, 숫자로 보면 더 선명해집니다
이번 개편안에서 제가 가장 먼저 눈이 간 항목은 장기보유특별공제(장특공제)의 구조 변경이었습니다. 장기보유특별공제란 주택을 오래 보유할수록 양도차익에서 일정 비율을 공제해 주는 제도인데, 쉽게 말해 '10년 넘게 보유했으면 그만큼 세금을 깎아드립니다'라는 취지입니다. 지금까지는 보유 기간 자체도 공제 산정에 반영됐습니다.
그런데 2029년부터는 이 보유 기간 공제가 완전히 사라지고, 오직 실거주 기간만 공제로 인정됩니다(출처: 연합뉴스 TV). 여러 채를 가진 분들이 집집마다 몇 년씩 실제로 들어가 살 수 없다는 건 너무나 당연한 이야기입니다. 결과적으로 장특공제는 다주택자에게는 사실상 '없는 제도'가 되어버립니다. 저는 이게 제도의 취지 자체를 뒤집는 결정이라고 봤습니다.
보유세와 거래세, 동시에 옥죄이는 구조의 문제
종합부동산세(종부세)도 빼놓을 수 없습니다. 종부세란 일정 기준 이상의 주택을 보유한 사람에게 매년 부과하는 보유세로, 이번 개편안에서는 비거주 주택에 대한 기본공제 한도가 9억 원으로 줄어들고 공정시장가액비율이 상향 조정됩니다. 매년 나가는 세금이 늘어난다는 뜻입니다.
글로벌 조세 원칙을 보면, 보유세를 강화할 때는 양도세 같은 거래세를 함께 완화해서 매물이 자연스럽게 시장에 나오도록 유도하는 것이 정석으로 알려져 있습니다. 그런데 이번 개편안은 보유세 부담을 올리면서 동시에 양도세 거주요건도 극도로 강화했습니다. 나가는 문과 들어오는 문을 둘 다 좁혀놓은 셈입니다. 제가 보기엔 이 선후 관계의 오류가 이번 정책에서 가장 근본적인 설계 결함입니다.
더불어 2027년까지는 양도세 중과 한시 완화라는 퇴로가 열려 있지만, 지금처럼 거래가 얼어붙은 시장에서 2년 남짓 안에 제값을 받고 파는 건 현실적으로 매우 어렵습니다. 헐값에 급매로 내놓자니 손해가 크고, 기다리자니 2028년 이후의 세율 부담이 기다리고 있습니다. 이 고민이 바로 저 지인의 얼굴에 드리운 그늘의 정체였습니다.
- 2029년부터 장기보유특별공제 보유 기간 공제 완전 폐지, 실거주 기간만 인정
- 종부세 비거주 주택 기본공제 9억 원으로 축소 및 공정시장가액비율 상향
- 2027년까지 양도세 중과 한시 완화지만, 거래 절벽 속 실효성 의문
- 보유세 강화 + 거래세 요건 강화 동시 적용 → 락인 효과(Lock-in Effect) 심화 우려
세금은 집주인이 내지만, 피해는 세입자에게 전가됩니다
제가 이번 개편안을 분석하면서 가장 우려스러웠던 지점은 정작 정책이 보호하려는 대상이 피해를 보는 구조라는 점이었습니다. 다주택자가 세금 폭탄을 맞는다고 해서 그 부담을 조용히 감수할 가능성은 높지 않습니다. 늘어난 종부세와 강화된 양도세 부담은 월세 전환, 전세보증금 인상이라는 형태로 임대료에 얹혀 결국 세입자에게 전가될 가능성이 높습니다(출처: 일간경기).
계약갱신청구권이란 세입자가 계약 만료 시 1회에 한해 계약 연장을 요구할 수 있는 권리입니다. 세입자 보호 취지로 만들어진 이 제도가 이번엔 역설적으로 문제를 복잡하게 만듭니다. 집주인이 실거주 요건을 채우기 위해 직접 입주하려면 기존 세입자를 내보내야 하는데, 계약갱신청구권이나 역전세 상황이 맞물리면 실거주 입주 자체가 불가능해지는 경우가 생깁니다. 저는 이 부분이 제도 설계 단계에서 충분히 검토됐는지 상당히 의심스럽습니다.
정책 비판: 전문 기구 없이 정권마다 급조된 대책의 한계
락인 효과(Lock-in Effect)는 세금 부담 때문에 자산 보유자가 매도를 포기하고 그 자리에 머무는 현상을 말합니다. 출구가 막힌 다주택자들이 증여나 장기 보유 동결을 택하게 되면, 오히려 시장에 나올 수 있었던 매물이 줄어드는 역효과로 이어집니다. 공급 감소는 서울 외곽이나 지방 임대차 시장에서도 전월세 가격 상승 압력으로 이어질 수 있다는 점에서, 이 정책이 진정 무주택 서민을 위한 것인지 다시 생각하게 됩니다.
헌법상 재산권과 거주 이전의 자유를 감안하면, 세금 감면의 모든 기준을 '실거주'에만 집중시키는 것은 지나친 제약이라는 비판도 충분히 성립합니다. 자본주의 시장에서 주택 보유와 거주는 분리 가능한 자산 운용 형태이고, 장특공제 본래 취지인 물가 상승분 흡수 기능마저 사라진 것은 제도의 정합성 측면에서 큰 문제입니다.
제 생각에 더 근본적인 문제는 정권이 바뀔 때마다 부동산 세제가 뒤집힌다는 사실입니다. 일정 임기를 보장하는 독립적인 부동산 정책 전문 기구를 설치해서, 정권 교체와 무관하게 장기적·단계적으로 제도를 운영하는 구조가 절실합니다. 이번처럼 단기 세수 확대와 여론 압박에 반응하는 방식으로는, 결국 피해가 가장 약한 고리인 세입자와 청년층에게 집중될 수밖에 없습니다.
자주 묻는 질문
Q. 2029년부터 장기보유특별공제가 완전히 없어지나요?
A. 장기보유특별공제 제도 자체가 폐지되는 것은 아닙니다. 다만 2029년부터는 보유 기간에 따른 공제율이 완전히 사라지고, 실제 거주한 기간만 공제로 인정받게 됩니다. 사실상 다주택자나 비거주 보유자에게는 공제 혜택이 대폭 줄어드는 구조로 바뀝니다.
Q. 2027년까지 팔면 양도세 중과를 피할 수 있나요?
A. 정부가 2027년까지 양도세 중과를 한시적으로 완화해 매도 기회를 열어두었습니다. 다만 현재 부동산 거래량이 크게 줄어든 상황에서 2년 안에 원하는 가격에 매각하기는 쉽지 않습니다. 급매로 가격을 크게 낮추거나, 기간 내 매도에 실패하면 이후 강화된 세율을 그대로 적용받게 될 가능성이 높습니다.
Q. 다주택자 세금이 올라가면 전세가나 월세도 오르나요?
A. 직접적인 인과관계를 단정하기는 어렵지만, 보유세와 양도세 부담이 동시에 늘어나면 집주인이 임대료 인상이나 월세 전환을 통해 비용을 세입자에게 전가하려는 유인이 강해집니다. 특히 락인 효과로 매물 공급까지 줄어들면 임대차 시장의 가격 상승 압력이 가중될 가능성이 있습니다.
Q. 세입자가 계약갱신청구권을 쓰면 집주인이 실거주 입주를 못 하나요?
A. 집주인의 실거주를 이유로 한 계약 거절은 계약갱신청구권의 예외 사유로 인정됩니다. 그러나 역전세 상황이나 전세보증금 반환 문제가 겹치면 실질적인 입주가 지연되거나 분쟁으로 이어지는 경우가 발생할 수 있습니다. 제도적 예외 조항과 현실 사이의 간극이 상당합니다.
(이미지 출처: ChatGPT AI 생성)
결 론
이번 8·3 세제개편안은 단기적으로는 세수를 늘리고 다주택자를 압박하는 효과를 낼 수 있습니다. 그러나 장기적으로는 주택 공급 감소와 전월세 시장 불안정이라는 부작용이 뒤따를 위험성이 크다고 저는 봅니다. 정작 보호받아야 할 무주택 서민과 청년층에게 피해가 전가되는 역설이 현실화되지 않으려면, 지금보다 훨씬 정교한 설계가 필요합니다.
민간 임대 공급자로서 다주택자의 시장 기능을 인정하고, 고품질 임대 주택 공급을 늘리는 방향이 병행되어야 합니다. 무엇보다 정권이 바뀔 때마다 세제 방향이 뒤집히는 구조를 끊어내는 것이 급선무입니다. 일정 임기를 보장받는 독립적 부동산 정책 전문 기구를 설치하고, 장기적·단계적으로 제도를 운영하는 틀을 만드는 것이 제가 생각하는 근본적인 해법입니다.
참고: 출처: 일간경기