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2026년부터 집을 오래 보유해도 실거주하지 않으면 양도소득세 감면 혜택이 대폭 줄어듭니다. 뉴스를 처음 접했을 때 솔직히 제 머릿속에 바로 언니네 가족이 떠올랐습니다. 퇴직 후 자녀 결혼 자금을 마련하기 위해 집을 줄이려던 계획이 세제 개편 한 방에 흔들리고 있으니까요.
장기보유특별공제, '보유 기간'에서 '거주 기간' 으로 무게추가 이동했습니다
이번 개편에서 가장 먼저 눈에 들어온 건 장기보유특별공제(장특공제) 구조의 변화였습니다. 여기서 장특공제란 집을 오랫동안 보유한 사람에게 양도소득세를 깎아주는 제도입니다. 쉽게 말해 "오래 들고 있었으니 세금을 좀 덜 내도 된다"는 논리인데, 이번 개편은 그 기준을 '얼마나 오래 가졌느냐'에서 '얼마나 오래 직접 살았느냐'로 바꾼 것입니다.
한 집에 10년 이상 실제로 거주한 1세대 1주택자는 최대 80% 공제를 그대로 유지합니다. 제가 직접 이 부분을 들여다봤을 때, 진짜 실거주자에게는 달라지는 게 거의 없다는 걸 확인했습니다. 문제는 전세를 끼고 매수해 실거주 없이 장기 보유하던 이른바 갭투자 방식입니다. 갭투자란 전세보증금과 매매가의 차액만 부담해 집을 사고, 직접 살지 않은 채 시세 차익을 노리는 투자 방식을 말합니다. 이 경우 장특공제 혜택이 크게 줄어들고, 초고가 주택에는 공제 한도 자체가 새로 생깁니다.
제 경험상 이런 정책 변화는 발표 직후보다 몇 달 뒤에 체감이 옵니다. 자산 계획 전체를 다시 짜야 하는 상황이 생기기 때문입니다. 언니네 경우처럼 퇴직 후 기존 대출이 있는 상태에서 무직 조건으로 추가 대출도 어렵고, 자녀 결혼 자금 마련을 위해 큰 집을 전세 놓고 작은 집으로 줄이려는 계획이었는데, 갑자기 비거주 상태에서의 매도가 세제상 불리해진 것입니다. 청천벽력이라는 말이 과장이 아닙니다.
- 실거주 10년 이상 1세대 1주택자: 장기보유특별공제 최대 80% 유지
- 갭투자 등 비거주 장기보유: 공제 혜택 대폭 축소
- 초고가 주택: 공제 한도 신설로 과도한 감면 제한
- 다주택자 양도세 중과: 2027~2028년 한시 완화로 매물 출회 유도
종합부동산세, 주택 수 말고 '가액'으로 따지는 시대가 옵니다
종합부동산세(종부세)는 2028년부터 주택 수가 아닌 보유 주택의 합산 가액을 기준으로 단일 세율 체계(0.5~5.0%)로 전환됩니다. 여기서 종부세란 일정 금액 이상의 부동산을 보유한 사람에게 재산세에 더해 추가로 부과하는 세금입니다. 지금까지는 지방의 저렴한 집 여러 채를 가진 사람이 서울 고가 주택 한 채를 가진 사람보다 더 많은 세금을 내는 역설적인 상황이 종종 벌어졌는데, 이번 개편은 그 불균형을 손보겠다는 취지입니다.
실거주 1주택자의 기본공제는 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 확대됩니다. 시가로 따지면 약 20억 원 수준입니다. 반면 직접 살지 않고 임대를 놓은 비거주 1주택자의 기본공제는 12억 원에서 9억 원으로 줄어듭니다. 동일한 1주택자라도 실거주 여부에 따라 공제 차이가 5억 원까지 벌어지는 겁니다. 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. "어차피 1주택이니 괜찮겠지"라고 안일하게 생각하던 분들에게는 꽤 큰 충격일 수 있습니다.
공정시장가액비율도 달라집니다. 공정시장가액비율이란 과세표준을 산정할 때 공시가격에 곱하는 비율로, 이 수치가 높아질수록 실제 납부 세액이 늘어납니다. 현행 60%에서 1주택자와 지방 주택은 70%로, 다주택자와 조정대상지역은 최대 80%까지 오릅니다. 보유세 부담이 슬금슬금 올라오는 구조입니다.
제가 이 부분을 직접 계산해봤는데, 공시가 10억짜리 비거주 1주택자라면 기존보다 납부 세액이 제법 불어납니다. 고령 실거주자에 대해서는 소득·거주 요건을 완화한 종부세 납부유예 제도를 운영하는 건 그나마 숨통을 틔워주는 장치라고 보입니다. 다만 그 혜택이 실제로 필요한 분들에게 잘 가닿을지는 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다(출처: 국세청).
정책의 방향 자체는 이해합니다. 실거주자를 보호하고 투기성 보유를 억제하겠다는 논리는 설득력이 있습니다. 그런데 직장 이동, 자녀 교육, 부모 간병 같은 불가피한 이유로 잠시 집을 비운 선의의 1주택자가 엄격한 거주 요건 때문에 불이익을 받는 건 다른 문제입니다. 제 경험상 이런 '예외 상황'은 생각보다 훨씬 흔합니다. 정책이 아무리 정교해도 현실의 다양한 삶을 다 담기는 어렵기 때문입니다. 비거주 주택이나 다주택자에 대한 공제가 줄면, 집주인이 늘어난 세 부담을 전월세 가격에 반영할 가능성도 배제하기 어렵습니다. 결국 세입자의 주거비 부담으로 이어질 수 있다는 우려는 근거 없는 걱정이 아닙니다(출처: 국토교통부).
자주 묻는 질문
Q. 실거주를 못 하면 장특공제를 아예 못 받나요?
A. 아예 못 받는 건 아닙니다. 다만 공제율이 실거주 기간에 비례해 산정되기 때문에, 거주 기간이 짧을수록 혜택이 줄어드는 구조입니다. 10년 이상 실거주한 1세대 1주택자에게만 최대 80% 공제가 유지되고, 그 이하는 단계적으로 감소합니다.
Q. 종부세 가액 기준 전환이 저한테 유리한가요, 불리한가요?
A. 지방 저가 주택 여러 채를 가진 경우라면 유리해질 수 있습니다. 반면 서울 고가 1주택자이면서 직접 살지 않는다면 기본공제가 9억 원으로 줄어 오히려 부담이 커질 수 있습니다. 본인의 보유 형태와 거주 여부를 꼭 확인해보시는 게 좋습니다.
Q. 부모 간병이나 직장 이동 때문에 잠깐 비운 경우도 불이익을 받나요?
A. 현재 발표된 개편안에는 불가피한 사정에 대한 예외 조항이 아직 세분화되어 있지 않습니다. 제가 이 부분을 가장 걱정하는 지점이기도 한데, 향후 시행령이나 보완 입법을 통해 실수요자 보호 조항이 어떻게 구체화되는지 계속 지켜봐야 합니다.
Q. 다주택자는 지금 팔아야 하나요?
A. 정부가 2027~2028년 양도소득세 중과를 한시적으로 완화하는 이유가 바로 그 시기에 매물을 유도하기 위해서입니다. 다만 매도 타이밍은 시장 상황, 보유 기간, 취득 원가 등 개인마다 조건이 다르기 때문에 세무사와 상담 후 판단하는 것이 훨씬 안전합니다.
결 론
이번 세제 개편의 방향은 분명합니다. 실거주자를 보호하고, 투기성 보유에는 세 부담을 높이겠다는 것입니다. 그 취지 자체에 반박하기는 어렵습니다. 하지만 정책이 아무리 정교해도 현실의 모든 케이스를 담기란 쉽지 않다는 걸, 언니네 상황을 곁에서 보면서 다시 한번 느꼈습니다.
세제 개편은 단독으로 작동하지 않습니다. 주택 공급이 받쳐주지 않으면 세금만 올려도 집값 안정에는 한계가 있고, 임대차 시장의 부담이 세입자에게 전가될 가능성도 현실적인 리스크입니다. 당장 매도나 보유 계획을 바꿔야 한다면, 국세청 홈택스에서 보유세 시뮬레이션을 먼저 돌려보고, 세무사와 구체적인 상황을 짚어보는 것을 권해드립니다. 정책은 계속 바뀌지만, 내 자산을 지키는 건 결국 제 몫이라는 걸 이번 개편을 보며 다시 실감했습니다.
참고: 홈두부