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30년 가까이 부동산 일을 해온 저도 이 거래 방식을 뉴스에서 처음 봤을 때 솔직히 좀 당황했습니다. 매도인이 잔금을 못 받은 채로 등기를 넘겨준다는 발상 자체가, 현장에서 수백 건을 다뤄본 저한테도 선뜻 상상이 안 되는 구조였거든요.
이재명 대통령의 성남 분당 자택 매각 방식이 알려진 7월 20일 이후, 전국 아파트 매매 광고에서 이른바 '집주인 대출' 방식의 매물이 폭발적으로 늘어나고 있습니다.
출처: AI 생성 이미지 (Gemini Image
집주인 대출, 처음 봤을 때 든 생각
뉴스를 읽으면서 제가 제일 먼저 한 생각은 "어떻게 이런 구조를 실제로 실행할 수 있지?"였습니다. 매도인이 매수인에게 집값 일부를 직접 빌려주는 방식, 업계에서는 이를 매도인 금융(Seller Financing)이라고 부릅니다. 여기서 매도인 금융이란, 은행 같은 제3의 금융기관 없이 파는 사람이 사는 사람에게 직접 돈을 융통해 주는 사적 금융 구조를 뜻합니다.
이번 거래를 구체적으로 보면, 29억 원짜리 아파트에서 매수인들이 근저당권을 17억 7,700만 원어치 설정했습니다. 근저당권이란 채권자가 나중에 돈을 못 받을 경우를 대비해 부동산에 미리 걸어두는 담보권입니다. 쉽게 말해 이 대통령 부부가 "잔금을 나중에 받을 테니, 혹시 못 받으면 이 집을 담보로 처리하겠다"는 안전장치를 법적으로 확보한 셈입니다.
제가 30년 가까이 현장에서 일하면서 이런 구조를 생각해 본 적이 없었던 건 아닙니다. 다만 실행하기가 너무 어렵습니다. 저처럼 매도한 집의 잔금을 받아야 이사할 집 잔금을 치러야 하는 상황이라면, 이 방식은 처음부터 불가능합니다. 잔금을 수개월 뒤로 미루는 여유 자체가 곧 '여유 자금'을 뜻하기 때문입니다.
- 매도인 금융: 파는 사람이 사는 사람에게 직접 자금을 빌려주는 사적 금융 구조
- 근저당권: 향후 채권 회수를 위해 부동산에 미리 설정하는 법적 담보권
- 이번 거래의 핵심: 29억 원 매매에서 약 17억 8천만 원을 잔금 유예 형태로 처리
- 실행 가능 조건: 잔금을 수개월 미뤄도 생활에 지장 없는 여유 자금 보유
근저당 설정이 있어도 믿기 힘든 이유
법적으로만 보면 근저당권이 설정되어 있으니 매도인 입장에서는 보호받는 것처럼 보입니다. 그런데 제가 현장에서 직접 겪어보니, 등기부등본에 담보가 있다고 해서 마음이 편하지는 않습니다. 만약 약속한 기간까지 매수인이 잔금을 갚지 못하면 어떻게 될까요? 경매로 넘겨야 합니다. 경매 절차란 법원이 해당 부동산을 강제로 매각해 채권자에게 돈을 돌려주는 과정인데, 이게 짧게는 6개월, 길게는 1~2년이 걸리는 일입니다.
제 경험상 이건 좀 다릅니다. 서류상 안전해 보여도, 경매가 진행되는 동안 집값이 내려갈 수 있고 낙찰가가 기대에 못 미칠 수도 있습니다. 아는 사람 사이에도 돈 문제로 관계가 틀어지는 걸 숱하게 봤습니다. 잘 아는 매수인이라도, 잔금을 제때 치를 능력이 있는지는 별개의 문제입니다.
이런 거래가 7월 20일 이후 얼마나 빠르게 퍼졌는지를 보면 더 놀랍습니다. 부동산 플랫폼 콕 집이 전수 분석한 자료에 따르면, 보도 하루 뒤인 7월 21일 4건이었던 관련 광고가 이달 7일 기준으로 261건까지 늘었습니다(출처: 국민일보). 같은 단지·면적·호가의 중복을 제거해도 실제 매물은 151개로 추산됩니다. 초기에는 서울 강남·서초·송파 같은 고가 지역에서만 보이던 게, 지금은 경기·인천의 5억 원 미만 중저가 단지까지 번진 상황입니다.
대출규제 속에서 이 거래가 던지는 문제
솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 현 정부가 강화한 주택담보대출 규제, 즉 주담대 한도를 조이고 갭투자를 막기 위해 이런저런 장치를 걸어둔 시점에 이 거래가 터진 겁니다. 주택담보대출(주담대)이란 집을 담보로 은행에서 빌리는 대출을 말하는데, 정부는 이 한도를 강하게 틀어막아 일반 매수인들이 자금을 구하기 어렵게 만들어 놓은 상태였습니다.
그 상황에서 대통령 자택 거래는 은행 없이 매도인이 직접 15억 원 규모를 빌려주는 방식으로 이루어졌습니다. 야당 의원들은 이를 두고 "은행 대출이 안 되면 매도인에게 직접 사금융을 빌리라는 가이드라인"이라고 비판했습니다. 사금융이란 제도권 금융기관(은행·보험사 등)이 아닌 개인 간 또는 비공식적 경로를 통해 이루어지는 대출을 뜻합니다. 제 경험상 사금융은 금리나 조건이 불투명하고 분쟁 발생 시 보호받기가 어렵습니다.
국토교통부와 금융위원회가 대출 한도와 갭투자 규제를 지속적으로 강화해 온 맥락을 고려하면(출처: 국토교통부), 이 거래 방식이 시장에 미친 신호는 결코 작지 않습니다. 한 시장 전문가는 양도세 중과 재개 전에 집을 팔지 못한 이들, 또는 내년까지 매각해야 세제 혜택을 받는 임대사업자들이 이 방식을 주로 활용할 것이라고 분석했습니다. 양도세 중과란 다주택자가 집을 팔 때 일반세율보다 훨씬 높은 세율을 적용하는 제도로, 매도 타이밍에 따라 수억 원의 세금 차이가 납니다.
제가 생각하기에 이 방식이 더 퍼지면 퍼질수록, 정부가 기대했던 급매물 가격 인하 효과는 반감될 가능성이 있습니다. 매도인이 급하게 값을 낮출 이유가 없어지니까요. 이게 지금 시장에서 제일 조용하지만 무서운 변화라고 봅니다.
자주 묻는 질문
Q. 집주인 대출, 매도인 금융이 실제로 합법인가요?
A. 현행법상 불법은 아닙니다. 매도인과 매수인이 합의하에 잔금 지급 시기를 늦추고 근저당권을 설정하는 것 자체는 민법상 허용된 계약 방식입니다. 다만 이를 악용한 사기나 분쟁 가능성은 있기 때문에, 계약서와 등기 처리를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.
Q. 매수인이 잔금을 못 갚으면 매도인은 어떻게 되나요?
A. 근저당권이 설정되어 있으면 법원에 경매를 신청할 수 있습니다. 그러나 경매는 최소 수개월에서 1~2년이 걸리고, 낙찰가가 시세보다 낮을 수 있어 실제로 전액 회수가 보장되지는 않습니다. 제가 현장에서 봐온 바로는, 법적 권리가 있다고 해서 실제 손해를 완전히 피할 수 있다는 보장은 없습니다.
Q. 일반 사람도 이 방식으로 아파트를 팔 수 있나요?
A. 방식 자체는 누구나 시도할 수 있지만 현실적인 조건이 까다롭습니다. 잔금을 몇 달씩 받지 못해도 본인의 이사나 생활에 지장이 없을 만큼 여유 자금이 있어야 합니다. 이 조건을 갖춘 매도인이 많지 않기 때문에, 이번 사례가 대통령이라는 특수한 재정 상황과 맞닿아 있다는 지적도 나옵니다.
Q. 이 방식이 확산되면 집값에는 어떤 영향을 주나요?
A. 전문가들은 매도인이 급하게 가격을 낮출 유인이 줄어든다고 봅니다. 은행 대출이 막힌 매수인도 거래를 성사시킬 수 있으니 매도인 입장에서는 호가를 유지할 수 있게 됩니다. 결과적으로 정부가 기대한 급매 물량 증가와 가격 하락 효과가 반감될 가능성이 있습니다.
결 론
30년 가까이 부동산 일을 해온 저도 이번 거래 구조 앞에서는 잠시 멈췄습니다. 발상 자체가 틀렸다는 게 아닙니다. 다만 이걸 실행할 수 있는 조건, 즉 잔금 없이 살아갈 수 있는 여유 자금이 일반 사람에게는 없다는 현실이 너무 선명하게 대비되어서입니다. 대출 규제로 은행 문턱을 높여놓고, 그 대안이 매도인에게 직접 빌리라는 구조라면, 이건 부동산 시장의 정상화가 아니라 비공식 사금융의 제도화처럼 읽힙니다.
이 방식이 앞으로 어디까지 번질지, 그리고 정부가 어떤 후속 대응을 내놓을지 지켜볼 필요가 있습니다. 아파트 매매를 앞두고 있다면, 매도인 금융 방식의 매물을 만났을 때 근저당권 설정 내용과 잔금 유예 기간, 그리고 상대방의 실제 자금 능력을 등기부등본과 계약서로 꼼꼼히 확인하는 것을 권합니다.