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다음 달과 10월, 두 차례에 걸쳐 변동형 주택담보대출 금리가 추가로 오를 전망입니다. 4억 원을 빌렸다면 월 이자만 최대 218만 원에 달하는 지금, 솔직히 이 소식을 처음 접했을 때 저도 잠이 달아났습니다.
코픽스, 왜 또 오르나
변동형 주담대 금리가 오르는 핵심 고리는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)입니다. 여기서 코픽스란 시중은행이 예·적금과 은행채 등을 통해 자금을 조달할 때 실제로 부담한 금리를 평균 낸 지수입니다. 쉽게 말해, 은행이 돈을 빌려오는 데 드는 비용이 올라가면 그 부담이 고스란히 대출자에게 전가되는 구조입니다.
코픽스는 이미 지난 4월부터 4개월 연속 상승 중입니다. 7월 신규취급액 기준 코픽스는 연 3.18%로, 2024년 12월 이후 1년 7개월 만에 가장 높은 수준을 기록했습니다(출처: 연합뉴스). 8월 15일에 8월 기준 코픽스가 발표되면 이튿날인 16일부터 신규 변동형 주담대 금리에 즉시 반영됩니다.
제가 대출을 받을 때만 해도 코픽스가 이 정도로 빠르게 오를 거라고는 솔직히 예상하지 못했습니다. 예·적금 금리가 오르면 좋다고만 생각했는데, 정작 제 대출이자도 따라 오른다는 사실을 몸으로 실감하게 되더군요. 예금 가입자에게 이로운 구조가 대출자에게는 독이 되는 이 역설, 알고 있어도 매달 통장을 볼 때마다 씁쓸합니다.
- 코픽스 4월~7월 4개월 연속 상승, 7월 기준 연 3.18%
- 8월 15일 발표 → 8월 16일부터 신규 변동형 주담대 금리 변경
- 예·적금 금리 상승 → 코픽스 상승 → 변동형 주담대 금리 상승으로 이어지는 구조
변동금리 이중 인상, 실제 부담은 얼마나
9월에 이어 10월에도 또 한 번 고비가 옵니다. 한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 연 2.75%에서 3.00%로 0.25%포인트 인상했습니다(출처: 한국은행). 7월에 2.50%에서 2.75%로 올린 데 이어 두 달 연속 인상입니다. 이 기준금리 인상은 바로 반영되지 않고, 9월 예·적금 금리와 자금 조달 비용에 영향을 준 뒤 10월 15일 발표되는 9월 기준 코픽스에 본격 녹아드는 시차 구조를 가집니다. 여기서 시차 구조란, 중앙은행이 금리를 올려도 실제 대출자 부담이 늘어나기까지 약 한두 달의 시간이 걸린다는 의미입니다.
현재 시중은행의 6개월 변동형 주담대 금리는 연 4.20~6.55%입니다. 지난해 12월 말 기준 연 3.70~5.87%와 비교하면 하단은 0.50%포인트, 상단은 0.68%포인트 올랐습니다. 4억 원을 빌렸을 때 단순 이자만 따지면 연간 최대 2,620만 원, 월로 환산하면 218만 원이 넘습니다. 지난해 12월 대비 월 이자 부담만 최대 22만 7천 원 늘어난 셈입니다.
저도 사고 싶은 아파트가 있었는데, LTV(주택담보대출비율)가 매매대금의 40%밖에 나오지 않아 결국 포기한 경험이 있습니다. 여기서 LTV란 주택 가격 대비 대출 가능 금액의 비율을 뜻합니다. 현금이 충분하지 않으면 아무리 원해도 살 수 없는 구조였습니다. 이런 대출규제가 꼭 팔아야 할 사람과 꼭 사고 싶은 사람을 모두 막고 있다고 생각하는 분들도 있는데, 저는 그 답답함에 완전히 공감합니다. 갭투자를 막겠다는 의도는 이해하지만, 실수요자의 선택지까지 좁혀버린 현실은 분명 아쉽습니다.
다만 기존 변동형 주담대 이용자라면 9월 16일, 10월 16일에 일괄 인상되는 것은 아닙니다. 계약에 따라 6개월마다 금리가 바뀌는 구조라면, 대출받은 날짜에 따라 금리 변경 시점이 각각 다릅니다. 중도상환수수료도 꼭 따져봐야 합니다. 중도상환수수료란 대출 만기 전에 갚을 때 금융기관에 내야 하는 위약금 성격의 수수료로, 고정형으로 갈아탈 때 이 비용이 예상보다 크게 나와 낭패를 보는 경우도 있습니다.
대출전략, 고정형 전환이 답일까
금리가 계속 오르는 국면에서 고정형 전환이 무조건 정답이라고 보는 시각도 있는데, 저는 조금 다르게 봅니다. 고정형 주담대는 금리가 올라도 내 이자가 변하지 않는다는 안정감이 있지만, 현재 시점에서 이미 금리가 많이 오른 상태에서 고정형으로 갈아타면 높은 금리를 그대로 장기간 떠안는 역효과가 날 수 있기 때문입니다.
제가 직접 시뮬레이션을 돌려봤더니, 고정형과 변동형의 금리 차이, 남은 대출 기간, 중도상환수수료를 종합해야 실제 유불리가 나왔습니다. 단순히 "금리가 오르니까 고정형"이라는 논리만으로 결정했다가는 오히려 손해를 볼 수 있습니다. 특히 대출 만기가 얼마 남지 않은 분이라면 중도상환수수료 부담이 전환의 이점을 상쇄할 수도 있습니다.
우선 본인의 대출이 어떤 코픽스 기준과 연동돼 있는지, 다음 금리 변경일이 언제인지를 확인하는 것이 첫 번째입니다. 신규취급액 기준 코픽스와 잔액 기준 코픽스는 움직임이 다를 수 있어, 어느 기준에 묶여 있느냐에 따라 체감 인상 폭이 달라집니다. 그 다음에 고정형 전환 여부를 판단해도 늦지 않습니다.
버텨야 한다는 말이 무책임하게 들릴 수도 있지만, 솔직히 지금 환금성이 사라진 시장에서 급매로 던지는 것도 쉬운 선택이 아닙니다. 아파트 가격은 올랐는데 거래 절벽이라 팔고 싶어도 팔리지 않는 현실을 제 주변에서도 여럿 목격했습니다. 결국 아끼고 줄이며 버티는 것이 현재로선 가장 현실적인 전략으로 보입니다.
자주 묻는 질문
Q. 코픽스가 오르면 기존 대출자도 바로 금리가 오르나요?
A. 새로 대출받는 분은 변경된 코픽스 금리를 즉시 적용받지만, 기존 이용자는 계약에 정해진 금리 변경일이 돌아와야 반영됩니다. 6개월 변동 상품이라면 대출받은 날짜에 따라 변경 시점이 제각각이므로, 본인 계약서를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
Q. 지금 고정형으로 갈아타는 게 유리한가요?
A. 무조건 유리하다고 단정 짓기는 어렵습니다. 현재 금리 차이, 중도상환수수료, 남은 대출 기간을 모두 따져봐야 합니다. 금리가 이미 많이 오른 시점에서 고정형으로 전환하면 높은 금리를 장기간 확정하는 역효과가 날 수 있다고 보는 시각도 있습니다.
Q. 기준금리 인상이 주담대 금리에 언제 반영되나요?
A. 한국은행의 기준금리 인상은 즉시 반영되지 않고 약 한두 달의 시차가 있습니다. 이번 인상분은 9월 예·적금 금리에 영향을 준 뒤, 10월 15일 발표되는 9월 기준 코픽스에 반영되고, 10월 16일부터 신규 변동형 주담대 금리에 적용될 예정입니다.
Q. 영끌로 산 아파트, 지금 팔아야 할까요?
A. 아파트 가격이 오른 것은 사실이지만, 지금은 거래 절벽 상황이라 팔고 싶어도 매수자가 나타나지 않는 경우가 많습니다. 급매로 던지면 가격 손해가 불가피할 수 있어, 이자 부담을 버틸 여력이 있다면 시장 상황을 조금 더 지켜보는 쪽을 택하는 분들도 적지 않습니다.
결 론
올 것이 왔습니다. 집값이 더 오르기 전에 영끌해서 겨우 마련한 집인데, 코픽스 상승과 기준금리 인상이 맞물려 이자 부담이 두 차례나 더 올라올 예정입니다. 맞벌이를 해도 아이들 학원비, 생활비에 이자까지 더해지면 버티는 것 자체가 전략이 되는 시대가 됐습니다.
지금 당장 할 수 있는 것은 분명합니다. 내 대출이 어떤 코픽스에 연동돼 있는지, 다음 금리 변경일은 언제인지부터 확인하십시오. 그다음에 고정형 전환 여부를 중도상환수수료와 남은 기간을 함께 놓고 계산해 보시기 바랍니다. 급매 처분이든 버티기든, 정보 없이 내리는 결정이 가장 위험합니다.
참고: 연합뉴스