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2026년 8월 3일 발표된 부동산 세제개편안은 다주택자들에게 심각한 자산 운용상의 경고등을 켜게 만들었습니다.
단순히 "세금을 조금 더 낸다" 수준이 아니라, "실거주하지 않는 자산은 세금 폭탄을 맞거나 시세차익을 포기해야 한다"는 정부의 강력한 의도가 반영되었기 때문입니다. 다주택자 관점에서 직면한 4가지 핵심 걱정과 이번 개편안에 대한 정책적 비평을 정리해 봅니다.
이미지 제공 : OpenAI ChatGPT AI 이미지 생성
다주택자가 직면한 4가지 핵심 걱정
① 장기보유특별공제(장특공제) 무력화: "오래 가지고 있어도 남는 게 없다"
- 걱정:그동안 임대주택이나 갭투자용 주택을 장기 보유하며 시세차익을 기대했던 구조가 무너졌습니다. 2029년부터 양도세 장특공제에서 보유 공제가 완전히 폐지되고 '오직 실거주 기간'만 인정됩니다. <참조: 연합뉴스 TV>
- 현실적 난관: 다주택자가 여러 채의 집마다 실제로 몇 년씩 들어가 살 수는 없습니다. 결국 양도차익의 상당 부분을 세금으로 납부해야 하는 구조로 갇히게 되었습니다.
② 2027년까지의 한시적 퇴로(유예기간): "팔아야 하나, 버텨야 하나?"
- 걱정: 정부가 2027년까지 양도세 중과를 한시 완화해 주며 매도할 기회를 주었지만, 현재 부동산 시장의 거래 절벽 상태에서 2년 남짓한 시간 안에 제값을 받고 주택을 매각하기란 쉽지 않습니다.
- 현실적 난관: 헐값에 급매로 던지자니 손해가 크고, 버티자니 2028년부터 개편되는 세율 폭탄을 맞아야 하는 외통수에 몰렸습니다.
③ 보유세(종부세)와 거래세(양도세)의 쌍끌이 압박
- 걱정: 종부세 기본공제가 비거주 주택에 대해서는 9억 원으로 축소되고, 공정시장가액비율 및 가액 기준 단일세율이 적용되면서 매년 나가는 보유세 부담이 껑충 솟구치게 됩니다.
- 현실적 난관: 보유세를 감당하기 힘들어 집을 팔려고 해도 거래세(양도세) 비거주 공제 불이익 때문에 막대한 세금을 떼이게 되어, 이러지도 저러지도 못하는 상황입니다.
④ 임대차 계약 변경 시 세입자 퇴거 및 갈등 문제
- 걱정: 거주 기간을 채워 세금을 줄이려면 기존 세입자를 내보내고 집주인이 직접 입주해야 합니다. < 참조: 일간경기>
- 현실적 난관: 계약갱신청구권이나 전세보증금 반환 문제 등 세입자와의 갈등이 불가피하며, 역전세난이라도 겹치면 실거주 요건을 채우기 위한 입주 자체가 불가능해집니다.
2026년 8.3 세제개편안에 대한 비평글
'조세 정상화'라는 명분 뒤에 숨은 반시장적 응징과 서민 피해 전가
이번 8·3 세제개편안은 표면적으로는 '실거주자 보호'와 '시장 정상화'를 내세우고 있다. 하지만 그 본질을 들여다보면 다주택자를 시장의 자원 배분자가 아닌 '징벌 대상'으로 바라보는 과거의 징벌적 과세 프레임으로 되돌아간 것에 다름없다.
첫째, 헌법상 재산권과 이동의 자유를 침해하는 '실거주 교조주의'이다. 자본주의 시장경제에서 주택의 보유와 거주는 분리될 수 있는 자산 운용 형태다. 개인의 사정에 따라 거주지와 소유지가 다를 수 있음에도, 세금 감면의 모든 기준을 '실제 거주'에만 옭아매는 것은 주거 이전의 자유를 지나치게 제약한다. 장기 보유에 따른 물가상승분 흡수라는 장기보유특별공제의 취지마저 훼손했다.
둘째, 보유세와 거래세를 동시에 옥죄는 선후 관계의 오류다. 글로벌 조세 원칙상 보유세를 높이면 양도세 같은 거래세를 낮추어 매물이 시장에 자연스럽게 공급되도록 물꼬를 터주는 것이 정석이다. 그러나 이번 개편안은 보유세 부담을 대폭 늘리면서도 양도세 거주요건을 극도로 강화하여 매물 출회를 막는 역효과를 초래한다. 출구가 막힌 다주택자들은 결국 매도를 포기하고 '증여'나 '장기 동결(Lock-in effect)'을 선택하게 되어 시장의 매물 가뭄을 심화시킬 것이다.
셋째, 세금 전가로 인한 선의의 세입자(무주택자) 피해다. 다주택자가 세금 폭탄을 맞는다고 해서 그 세금을 모두 순순히 부담하지 않는다. 늘어난 종부세와 양도세 부담은 결국 월세 전환, 전세보증금 인상 등 임대료 상승을 통해 세입자에게 전가될 가능성이 매우 높다. 또한 집주인이 세금을 아끼기 위해 실거주하겠다며 세입자를 내보내는 현상이 늘어나면서, 임대차 시장의 불안정성은 한층 가중될 것이다. <참조: 일간경기>
결론적으로, 이번 세제개편안은 세수를 늘리고 다주택자를 압박하는 단기적 효과는 거둘지 몰라도, 장기적으로는 주택 공급 감소와 전월세 시장 폭등이라는 부작용을 낳아 결국 무주택 서민과 청년층에게 그 피해가 돌아갈 위험성이 크다. 시장 기능을 억누르는 세제 정책보다는, 민간 임대 공급자로서의 다주택자 역할을 인정하고 고품질 주택 공급을 늘리는 정공법이 아쉬운 시점이다.