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서울 강남 탄천 일대에 청년 주택단지를 포함한 산업단지를 만들자는 제안이 나왔습니다. 처음 이 소식을 접했을 때 저도 "오, 드디어 뭔가 되는 건가" 싶었는데, 직접 서울 곳곳의 청년 주택 단지를 돌아보고 나서는 생각이 많이 달라졌습니다. 공급 숫자보다 더 중요한 게 있다는 걸, 발로 걸어다니면서 느꼈습니다.
청년주택, 직접 가봤더니 빈 곳이 많았습니다
저는 지난 몇 년간 서울 곳곳에 들어선 청년 임대주택 단지를 여러 곳 직접 가본 적이 있습니다. 외관은 번듯한데, 막상 입주율이 낮아 한낮에도 창문에 불이 꺼진 집이 많다는 게 신기할 정도였습니다. 주변 주민들에게 물어봤더니 "거기 들어갔다가 좁아서 나왔다"는 말을 꽤 들었습니다.
이유는 단순했습니다. 주거 전용면적(공급면적에서 복도·계단 등 공용 면적을 뺀 실제 생활 가능 공간)이 너무 작다는 겁니다. 여기서 전용면적이란 벽 안쪽 기준으로 실제 내 생활이 이루어지는 면적을 의미합니다. 보통 청년 임대주택은 전용 14㎡~20㎡ 수준으로, 싱글 1인 가구가 짐을 최소화해도 답답함을 느끼기 충분한 크기입니다. 제가 직접 모델하우스 규모로 꾸며진 공간에 들어가 봤을 때, 침대 놓고 책상 하나 두면 그게 전부였습니다.
그런데 정작 정책에서 이야기하는 건 공급 '세대수'입니다. 500세대, 300세대 이런 숫자가 뉴스에 나오지만, 그 세대의 크기가 어떤지는 뒷전인 경우가 많습니다. 결혼 후에도 아이 하나, 둘을 키울 수 있는 최소한의 면적, 예를 들어 전용 40~50㎡ 이상은 되어야 실질적인 주거 안정에 기여할 수 있다고 저는 봅니다. 그래야 청년이 들어가서 결혼하고 아이를 낳아도 이사 걱정 없이 살 수 있으니까요.
국토교통부가 발표한 주거실태조사(출처: 국토교통부)에 따르면, 청년 1인 가구의 최저 주거기준 미달률은 여전히 다른 연령대 대비 높은 수준을 유지하고 있습니다. 숫자로만 보면 공급은 늘었는데, 실제 거주 환경의 질은 따라가지 못하는 구조입니다. 제 경험상 이 간극이 입주율 저조로 이어진다고 봅니다.
- 청년 임대주택 전용면적 14~20㎡ 수준 — 1인 기준으로도 협소하다는 평가가 많음
- 결혼·자녀 계획이 생기면 즉시 이사를 고려해야 하는 구조적 한계
- 황금 입지에 장기 공실이 발생할 경우, 향후 도시계획 측면에서 부담으로 전환될 가능성
- 소규모 정비 사업 활성화 및 자치구 권한 이양을 통한 공급 다양화 방안도 논의 중
이미지 제공 :
탄천 개발 논쟁, 속도 vs 실현 가능성
이번에 오세훈 서울시장이 김윤덕 국토교통부 장관을 만나 강남구 탄천 물재생센터 부지에 '동남권 청년 특화 산업단지' 조성을 제안했습니다. 여기서 물재생센터란 하수를 처리하는 공공 기반시설로, 이런 부지는 도심 내에서는 드물게 대규모 개발이 가능한 공공용지에 해당합니다. 입지 자체만 놓고 보면 강남 접근성이 좋아 매력적으로 느껴질 수도 있습니다.
그런데 이 제안에 대해 민주당 김영배 의원은 "10년 후에나 시행 가능할까 말까 한 계획"이라고 직격 했습니다. 이 발언이 나온 맥락을 살펴보면, 단순히 오 시장의 아이디어를 비판하는 수준이 아닙니다. 정부·여당이 추진 중인 용산공원 주택 공급 방안에 오 시장이 반발하자, 그 반발에 대한 역(逆) 비판 성격도 담겨 있다고 보는 시각이 많습니다. 정치적 공방이 실질적 대안 논의보다 앞서는 상황, 저도 이런 뉴스를 보면서 솔직히 피로감이 쌓입니다.
실제로 물재생센터 같은 공공 기반시설 부지를 주거·산업 복합용지로 전환하는 데는 환경영향평가, 도시계획 변경, 관련 법 개정 등 복잡한 절차가 수반됩니다. 도시계획이란 토지 이용·건축·교통·환경 등을 종합적으로 조율하는 장기 계획 체계를 말하는데, 이 절차 하나하나가 수년을 잡아먹는 경우가 허다합니다. 제 경험상 이런 대형 부지 개발 뉴스가 나올 때마다 "착공"까지 가는 데 얼마나 걸리는지를 보면, 10년이라는 지적이 그리 과장은 아닐 수 있습니다.
반면 민주당 오기형 의원은 "민간 중심의 공급이 기본이 되어야 하지만, 공공이 속도감 있게 할 수 있는 것도 찾아야 한다"라고 했습니다. 이 말은 저도 공감이 갑니다. 지금 당장 전월세 시장에서 고통받는 사람들에게 10년짜리 계획은 현실적인 대안이 되기 어렵기 때문입니다. 서울시 도시계획 통계(출처: 서울 열린 데이터광장)를 보면, 가용 택지의 절대적 부족 속에서 소규모 정비 사업이나 자치구 권한 이양 같은 단기 대안들이 실질적 속도전에서 더 효과적일 수 있다는 근거도 충분히 보입니다.
결국 제가 느낀 건 이렇습니다. 입지가 좋다고 무조건 좋은 공급이 아니고, 빠르다고 무조건 좋은 공급도 아닙니다. 부담 가능한 가격(Affordability, 실수요자가 감당할 수 있는 수준의 주거비 부담), 그리고 실제 거주 가능한 면적. 이 두 가지가 동시에 충족되지 않으면, 아무리 좋은 입지에 세워도 결국엔 황금 입지의 애물단지가 될 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 청년 임대주택이 비어 있는 이유가 뭔가요?
A. 제가 직접 여러 단지를 돌아본 결과, 가장 큰 이유는 전용면적이 너무 좁다는 겁니다. 14~20㎡ 수준의 공간은 싱글 생활도 빡빡한데, 연애·결혼·자녀 계획까지 고려하면 처음부터 입주를 꺼리게 되는 구조입니다. 입지가 좋아도 면적 문제가 해결되지 않으면 공실은 계속될 가능성이 높습니다.
Q. 탄천 물재생센터 부지 개발, 실제로 언제쯤 가능한가요?
A. 물재생센터 같은 공공 기반시설 부지는 도시계획 변경, 환경영향평가, 관련 법 정비 등 복잡한 행정 절차를 거쳐야 합니다. 전문가들은 이런 절차만 수년이 걸린다고 봅니다. 김영배 의원의 "10년 후에나 가능할까"라는 지적이 정치적 수사만은 아닌 이유입니다.
Q. 서울 주택 공급, 지금 당장 가능한 방법은 없나요?
A. 민주당 측에서도 언급한 소규모 정비 사업 활성화나, 500세대 이하 개발에 대한 자치구 권한 이양이 비교적 빠른 대안으로 거론됩니다. 대규모 부지 개발보다 행정 절차가 간소하고, 기존 도심 인프라를 활용할 수 있어 속도 면에서 유리합니다. 제 생각엔 이런 단기 대안들을 먼저 풀어가는 게 현실적으로 맞습니다.
Q. 용산공원 주택 공급 방안은 왜 논란이 되나요?
A. 용산공원은 국가 공원으로 조성 예정인 부지라 주거 용도 전환에 법적·상징적 논란이 큽니다. 오세훈 시장이 이 방안에 반발한 것도 그 맥락인데, 정작 대안으로 제시한 탄천 개발이 실현 속도 측면에서 비판받으면서 논쟁이 이중으로 꼬인 상황입니다. 정치적 공방이 실질적 대안 논의를 앞서는 전형적인 패턴으로 보입니다.
결 론
정리하면, 지금 서울 주택 문제에서 가장 필요한 건 '어디에 몇 세대'라는 숫자 경쟁이 아니라, 실제로 살 수 있는 면적과 감당 가능한 비용이라는 두 가지 원칙입니다. 제가 직접 돌아본 청년 임대주택들이 비어 있는 이유가 바로 이 원칙을 비껴갔기 때문이라고 생각합니다. 결혼 후 자녀 둘을 키울 수 있는 최소한의 면적, 전용 40㎡ 이상 수준은 확보해 줘야 실질적인 주거 안정이 가능합니다.
탄천 개발이든 용산공원이든, 어느 쪽이 맞고 틀리고를 따지기 전에 지금 당장 전월세 부담에 눌려 있는 사람들이 체감할 수 있는 공급이 먼저여야 합니다. 소규모 정비 사업, 자치구 권한 이양처럼 당장 실행 가능한 방안부터 속도감 있게 풀어가는 방향을 저는 더 주목하고 있습니다.